Skatteforhold ved boligkjøp – foreldre

Leier du en leilighet ut til ditt barn, blir du beskattet av leieinntektene, men kan trekke vis utgifter fra, og du slipper for å betale eiendomsskatt. Boligsalg SKATT: Det er tre forskjellige metoder, som du kan benytte. Det skattemessigt mer fordelaktige avhenger av den konkrete situasjonen. Du kan velge enten å benytte personskatteordning, virksomhedsskatteordning eller kapitalutbytteordningen. Personskatteordning Velger du personskatteordning inngår leieinntektene minus eierutgifter (fellesutgifter, eiendomsskatt, utgifter til vedlikehold, forbedring m.m..) i den personlige inntekten. Du beskattes altså med opp til 59 prosent, hvis du betaler toppskatt. Det er fradrag for renteutgifter som normalt – det vil si, at verdien av rentefradraget er cirka 33 prosent. Hvis leiligheten er finansiert med lån, og det derfor er høye renteutgifter, og du samtidig betaler toppskatt, vil det som hovedregel bedre kunne betale seg å benytte virksomhetsordningen. Virksomhedsskatteordning Med virksomhedsskatteordning kan du trekke nettounderskuddet av utlegningen fra i den personlige inntekten. I regnestykket inngår alle utgifter inklusive renteutgifter, hvilket vil si at verdien av rentefradraget er maksimalt. Kravene til regnskap og selvangivelse ved virksomhedsskatteordning er nokså barske. Blant annet skal økonomien fra utlegningsvirksomheten være klart atskilte fra din øvrige økonomien. Det gjort typisk ved å opprette en ekstra konto til inntekt og utgifter fra utlegningen. Kapitalutbytteordningen Kapitalafkastordningen ligner virksomhedsskatteordning. Uten det likevel er samme krav til regnskapet. Metoden benyttes mer, når hele kjøpsprisen eller en stor del av beløpet er betalt kontant. Utgifter til drift (likevel ikke renteutgifter) trekkes fra i leieinntekten. Beløpet inngår i den personlige inntekten. Renteutgifter trekkes fra i kapitalinntekten. Rent teknisk regnes ut deretter et såkalt kapitalutbytte, som både trekkes fra den personlige inntekten og legges til kapitalinntekten. Kapitalutbyttet regnes ut som en fastsatt prosentdel av leilighetens kontantverdi ved anskaffelsen. Kapitalutbyttet gir altså fradrag i den personlige inntekten, hvor skattesatsen er høy, når det betales toppskatt. Og kapitalutbyttet beskattes til en lavere sats som kapitalinntekt (blant annet betales det ikke arbeidsmarkedsbidrag av kapitalinntekt). Kapitalutbyttet må likevel høyst svare til enten overskudd av utlegningvirksomhet før renteutgifter eller til renteutgiftene (negativ kapitalinntekt). Det vil som regel være en god ide, at du rådfører deg med en revisor eller en annen økonomisk rådigiver, før du avgjør hvilken mulighet du vil benytte. Salg av foreldrekjøp Anledninger kan bare selges skattefrit, hvis eieren selv har bodd i leiligheten. Skattevesenets praksis er ikke til å ta feil av: Det skal være håndfaste bevis på at eieren selv har bebodd leiligheten, før skattevesenet anerkjenner at det er tale om en reell innflytting og ikke bare en proforma-adresse. Kravene til dokumentasjon ligger ikke fast, men kan eksempelvis være salg av den tidligere boligen, telefonregninger, regning fra flyttefirma m.m.. Når du selger en leilighet, som er kjøpt som foreldrekjøp, vil det normalt være reglene for eiendomsavansebeskatning, som gjelder. Fortjenesten skal derfor beskattes. Avansen regnes ut som forskjellen mellom salgspris og kjøpspris. Salgsprisen er kontantprisen trukket fra handelskostnader (salær til megler, utgifter til skjøte m.m.). Og kjøpsprisen er den opprinnelige kontantprisen inklusive kjøpkostnader tillagt 10.000 kroner pr. år fra og med kjøpsåret, men eksklusive salgsåret. Egentlige forbedringer (ikke alminnelig vedlikehold) kan også trekkes fra, hvis utgiftene i det vedkommende kalenderåret har oversteget 10.000 kroner. Et alternativ kan være å selge anledningen til barnet. Det skal som utgangspunkt også skje til markedspris. Praksiser er likevel, at skattevesenet anerkjenner en salgspris, som er 15 prosent under den nyeste offentlige vurderingen, hvilket ofte er en hel del under den reelle salgsprisen. Dermed blir både fortjeneste og beskatning mindre. Barnet kan så selge leiligheten skattefritt til markedsprisen. Fortjenesten ved salg beskattes etter reglene for den utlegningsmodellen du benytter i salgsåret. Velger du å benytte kapitalutbytter- eller personskatteordning beskattes fortjenesten av salg som kapitalinntekt. Anvender du virksomhedsskatteordning, er fortjenesten en del av årets resultat.
Teksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.